BASİAD Balıkesir’in Menfaatleri İçin Çalışan Bir Ortak Fayda Kuruluşudur.

Kira Gelirlerinin Saptanması

Perşembe, 25 Şubat 2016

Mart ayının yaklaşması ve önümüzdeki ayın gerçek kişiler için vergiye tabi gelirlerin yıllık beyan ayı olması dolayısıyla, ben de yazılarımda ara ara gelir vergisi ve beyanname sorunlarına değineceğim. Bu nedenle de ilk ele alacağım konu, kira gelirlerinin gerçek gider usulünde vergilendirilmesinde indirilebilecek giderler olacak.

Kira gelirlerinin saptanmasında kanun, mükelleflere iki usul sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider usulü” ve “gerçek gider usulü”dür. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. 

Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer usul seçilebilir. Örneğin 2014 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü usulde saptayarak beyan etmişse, 2015 yılı beyannamesinde de bu usulü uygulamak zorundadır. Mükellef isterse 2016 yılında gerçek gider usulünü, sonra 2018’de tekrar götürü gider usulünü tercih edebilir. 

Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkına sahipseler de, bu tercih hakkı kira gelirinin her bir kaynağı için ayrı ayrı kullanılamaz. Tercih hakkının, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanılması gerekir. Örneğin biri Şişli’de diğeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettiği kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edeceği aynı yönteme göre beyan etmez zorundadır. 

Gerçek gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunu'muzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan – sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde - kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir. 

Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler şunlardır :

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) 

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar 

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider usulünü seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hâsılattan gider olarak indirilemez.

Kiraya verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur. 

Gerçek gider usulünü tercih eden ve iradını bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu usulü tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanaşımı süresince saklama ve istenildiğinde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur. 

Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddetmektedir.

Kaynak: http://www.dunya.com/kira-gelirlerinin-saptanmasinda-gercek-gider-usulu-163332yy.htm